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Demander une démonstrationHabitat Check by QSBAIL
La sous-location frauduleuse ne se repère plus avec une simple recherche ponctuelle sur Airbnb.
Annonces de courte durée, petites annonces, réseaux sociaux, multi-diffusion, annonces supprimées puis recréées, chambres louées séparément, profils multiples… les pratiques évoluent et les traces sont dispersées.
Demander une présentation Habitat Check
La méthode QSBAIL
Habitat Check est la méthode développée par QSBAIL pour aider les bailleurs sociaux et les acteurs publics à détecter, documenter et traiter les situations de sous-location illicite, dans un cadre juridiquement sécurisé.
Une approche nationale, multi-sources et pluridisciplinaire, qui associe veille, technologie, analyse humaine, expertise logement social et professionnels du droit.
QSBAIL conduit parallèlement une étude nationale sur la sous-location frauduleuse intégrant jurisprudence, obligations des plateformes, méthodes de preuve, nouveaux dispositifs réglementaires et coopérations territoriales.
L’enjeu
2,87 M
demandes actives de logement social enregistrées en France au 30 juin 2025
Lorsqu’un logement social est détourné durablement pour générer des revenus privés, le problème dépasse largement une simple infraction au bail.
Il peut s’agir d’un logement qui n’assure plus pleinement sa vocation sociale, d’une situation générant des troubles pour les voisins, d’un risque juridique pour le bailleur ou d’une activité lucrative organisée qui reste invisible tant qu’aucun rapprochement n’est effectué.
Et dans un contexte de très forte demande de logement social, chaque logement compte. Le document de référence Habitat Check rappelle qu’au 30 juin 2025, 2,87 millions de demandes actives de logement social étaient enregistrées en France.
Une méthode en 5 étapes
01
Habitat Check organise une veille multi-sources dans la durée.
Plateformes de location de courte durée, sites de petites annonces, plateformes d’intermédiation, réseaux sociaux et autres sources ouvertes susceptibles de révéler un détournement d’usage peuvent être intégrés à la recherche.
Car une annonce peut apparaître aujourd’hui, être supprimée demain et réapparaître ailleurs quelques semaines plus tard. Une recherche limitée à une seule plateforme serait donc insuffisante.
02
Notre rôle n’est pas simplement de trouver des annonces.
Nous recherchons des signaux de rapprochement entre les informations publiques disponibles et le patrimoine concerné :
L’objectif est de faire émerger les situations qui nécessitent une analyse approfondie.
03
Une annonce suspecte n’est pas une fraude.
C’est un principe fondamental d’Habitat Check.
Un signal est analysé, recoupé et qualifié avant toute conclusion. La méthode prévoit précisément qu’un signal n’est pas une fraude, qu’une suspicion n’est pas une preuve et qu’aucune décision concernant un locataire ne doit être automatisée.
04
Lorsqu’une situation mérite d’être approfondie, Habitat Check permet de structurer progressivement un dossier de preuve exploitable.
URL, captures horodatées, photographies, descriptifs, prix, calendriers, avis, profils publics, réapparitions successives et rapprochements avec le patrimoine peuvent contribuer à documenter le dossier.
Selon la situation et la décision du bailleur, la méthodologie peut ensuite intégrer contradictoire, intervention d’un commissaire de justice, sollicitation ciblée de données détenues par une plateforme ou intervention d’un avocat.
05
Détecter n’a de valeur que si l’on sait ensuite quoi faire du résultat.
QSBAIL accompagne le bailleur dans l’organisation du dossier, la qualification du niveau de risque, la coordination des intervenants et la sécurisation du traitement.
L’objectif est de passer :
Gradation
Une location ponctuelle et un véritable business organisé ne présentent pas les mêmes caractéristiques.
Certaines situations peuvent révéler une organisation structurée : répétition des locations, chambres exploitées séparément, séjours successifs, multi-diffusion des annonces ou activité clairement destinée à générer des revenus.
D’autres situations peuvent être plus ponctuelles et nécessiter de comprendre précisément le contexte.
Habitat Check prévoit donc une gradation du signal faible jusqu’aux situations potentiellement organisées, afin que le bailleur puisse adapter sa réponse aux faits réellement établis.
Traces
C’est une dimension essentielle du dispositif.
Une annonce publiée publiquement peut laisser des éléments utiles :
Habitat Check permet d’organiser cette information au lieu de la laisser se perdre entre captures d’écran, mails et recherches individuelles.
Multi-plateformes
Habitat Check recherche le phénomène, pas une marque.
La démarche peut porter sur Airbnb mais également sur d’autres plateformes de location, sites d’annonces, réseaux sociaux et sources ouvertes.
Le travail juridique conduit par QSBAIL intègre d’ailleurs plusieurs plateformes et problématiques de transmission de données.
Une fraude qui change de plateforme reste une fraude à rechercher.
Je suis une collectivité
Les communes et EPCI disposent de leviers particulièrement intéressants dans le domaine des meublés de tourisme.
L’architecture nationale de l’API Meublés peut notamment centraliser des données transmises par les intermédiaires, dont l’adresse du meublé, l’URL d’annonce et certaines données d’activité. Dans le schéma décrit dans l’étude QSBAIL, l’accès est aujourd’hui organisé au bénéfice des communes et EPCI compétents et non comme un accès général direct des bailleurs sociaux.
Habitat Check porte donc aussi une logique de coopération entre bailleurs, communes, EPCI, plateformes et professionnels du droit, avec l’objectif de construire des circuits d’alerte et de traitement juridiquement sécurisés.
Une équipe pluridisciplinaire
Habitat Check combine :
Pilotage, veille, qualification et coordination.
Analyse des situations.
Structurer et croiser l’information.
Lorsque le dossier le nécessite et sur décision du bailleur, dans le cadre propre à leur profession.
Traiter les situations au plus près des logements concernés.
Vous ne recevez donc pas simplement une liste d’annonces. Vous disposez d’une chaîne de traitement.
Parler à un expert Habitat CheckPourquoi Habitat Check ?
Il a besoin de savoir :
C’est cette chaîne que Habitat Check structure.
Un dispositif responsable
Nous cherchons largement.
Nous croisons méthodiquement.
Nous documentons précisément.
Mais nous n’accusons jamais sur la seule base d’un algorithme ou d’une annonce ressemblante.
C’est précisément ce qui rend le dispositif exploitable pour un organisme de logement social.
Une approche nationale
Habitat Check a vocation à être déployé partout en France, avec des relais capables d’intervenir territorialement lorsque cela devient nécessaire.
QSBAIL souhaite également faire évoluer progressivement la démarche grâce aux retours des organismes Hlm, à la jurisprudence, aux évolutions réglementaires et aux coopérations avec les différents acteurs concernés.
Nos supports
Plaquette · 1 pageHabitat Check : lutte contre la sous-location frauduleuseDétecter, qualifier, prouver, agir : sources de détection, analyse documentée, accompagnement de A à Z et équipe pluridisciplinaire.Cliquez ici pour voir la plaquette
Fiche méthode · 1 pageLa méthode QSBAIL en 5 étapesSurveiller, détecter, qualifier, prouver, agir : des sources multiples et un dispositif responsable.Cliquez ici pour voir la fiche méthodeVous avez un doute sur votre patrimoine ?
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